8月17日,中央財經委員會第十次會議聚焦研究扎實促進共同富裕問題,強調要暢通向上流動通道,給更多人創造致富機會。會議公告中對房地產做出了要求,即完善“住房供應和保障體系”。針對此熱點話題,政信投資集團首席經濟學家何曉宇進行了深入分析并表示,當前高昂的房價已經成為橫亙在“共同富裕”面前的一道深深的溝壑,想要實現“共同富裕”,房價的問題必須解決。需要從財稅政策、房地產調控等多方面實現“貧者有其居”,促進共同富裕。

 

高昂的房價已經成為共同富裕的一個羈絆

 

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央行2020年發布的數據顯示,我國居民住房資產占家庭總資產的比重為59.1%,高于美國居民家庭28.5個百分點。據機構研究,房地產對中國家庭財富增加的貢獻率將近70%。

 

當前住房已成為我國居民家庭的主要資產,住房是居民家庭財富的重要載體,也是人民富裕的重要指標。在過去二十多年里,房地產已經為很多人帶來了財富。與此同時,在一定程度上加劇了資源配置的不均衡,房地產供應市場存在供應不足、供給結構不合理等問題,導致部分群體住房困難。同時擴大了已購房的和未購房者之間的財富差距,對于擁有多套房產或高價值房產的群體,實質上占有了大量有限資源,造成財富以貨幣和固定資產的形式向投機購房者和房地產開發企業集聚,無房居民的收入和財富變相縮水。

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當前高昂的房價已經嚴重拉低了居民的幸福感。中國是僅次于美國的世界第二大經濟體,中國人均GDP和人均GNP(國民生產總值)已經在2019年、2020年連續兩年超過1萬美元,然而房價的增長速度大大超越了居民收入的增長速度。并且購房支出在家庭開支中占比很大,擠占了其他消費支出,使得居民消費意愿下降,生活幸福感不斷降低。

 

上個世紀90年代,買一套房子只需要幾萬塊錢。社科院數據顯示,截至2020年11月,全國房價平均水平突破萬元大關,達到10071元/平方米。今年2月份,全國100城新建商品房平均售價為15884元/平方米,一套房子需要幾十萬甚至幾百萬元一套。與此同時,人們的工資上漲幅度簡直不值得一提。2020年,我國人均可支配收入僅為3萬多,這樣的收入水平,即使不吃不喝,人們也得奮斗大半輩子,而美國人平均4-6年就可以買一棟房子。

 

總體來看,高昂的房價不僅是共同富裕的一個羈絆,而且已經造成了許多社會問題。

 

高房價造成許多社會問題

 

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國家層面及地方上對于樓市的調控力度非常大。從全國來看,房價調控效果卻微乎其微。何曉宇表示,想要真正讓房價變得讓百姓可以承受,首先,應當繼續減少地方政府對土地出讓收入的依賴。

 

過去20年是房地產市場的黃金20年,促成了房地產市場的飛速發展。2019年,城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米,農村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。我國百姓自有住房率在全球也是前列。然而我國的房價居高不下,是因為房地產已經過度金融化。

 

何曉宇表示,近年來房地產業過度融資,成為住戶部門杠桿率急劇攀升的一個重要原因。住房脫離居住需求,成為投資品,炒房盛行,房地產呈現金融化態勢。雖然房地產投資在短期內可以拉動經濟復蘇,但是吸納了過多資金,削弱了實體經濟的創新發展,對我國長期可持續發展造成了不利影響。

 

房地產造成的資源錯配,不利于產業升級和科技創新。當前我國正在大力發展科技創新,要發展實業,要讓居民的錢投資到相關領域,國家才能發展起來,當前房地產行業侵占了過多資源,對產業升級換代是不利的。

 

房地產行業的高投資回報率會吸引大量實體企業向房地產投資,從而對生產性投資產生“擠出效應”。在投資回報預期本就不高的情況下,高房價還會提高實體企業的廠房、勞動和資本等生產要素的成本,從而進一步擠出生產性投資。長期依靠房地產拉動增長將不利于中國生產性資本的積累,長此以往會影響實體經濟的健康發展。

 

其次,高額的房貸和房租壓榨了人們的消費,造成房地產和實體經濟之間的投資失衡,對經濟穩增長構成威脅。

 

在住房方面,一線城市的房子已經貴到普通工薪階層根本買不起的程度,二線三線城市的房價也在不斷上漲,人們為了購買一套房子就會花光一個家庭幾十年的積蓄,最后還要背負二三十年的房貸。過高的購房支出擠占了其他消費支出,使得居民的消費意愿及支付能力進一步下降,不利于經濟的長期發展。

 

而消費能力的不足會造成投資失衡和融資失衡。房地產投資占GDP比重太大,不可持續。投入過多的資金到固定資產投資里面,相應其它方面的城市發展投資就會減少,同樣也會影響到城市的發展。有些城市因為房地產投資過剩,基礎設施、實體經濟、工商產業沒跟進,又會出現“空城”“鬼城”?,F在,一些地方固定資產投資綁架了國民經濟發展,成為穩增長的“殺手锏”。

 

再次,要加強普通人的住房保障,尤其是租房方面的保障。

 

何曉宇建議對租房者加大補貼,讓人能夠租得起房。在國外,民眾偏愛租房,很大程度上要歸功于嚴格管理下的完備租房體系。相對來說,中國租房市場存在很多的亂象,房價高、租金貴、中介黑,很多房東隨意漲價,違約賠償低,導致租戶面臨各種各樣的難題,因此出現能買房絕對不租房的現象。

 

近年來,租房平臺資金鏈斷裂、跑路等問題頻出,不合理的競爭抬高租賃市場房源價格,導致租房成本進一步提高,因此還要加大對租房市場的管控。

 

另外,要改革分配制度,從稅收方面調節貧富差距。

 

財稅政策是促進社會各階層共同富裕的主要手段,房地產稅會擠壓掉一些房租和房價泡沫,減少樓市的投機屬性。同時需要把房地產稅用到對普通百姓的住房保障上,用于支持保障性租賃住房和共有產權房建設,搭建完善的住房保障體系,對實現共同富裕發揮間接作用。

 

在社會主義體制下,實現共同富裕,政府是主導力量,更多體現的是發揮制度優勢,并且以市場對資源配置調控的作用引導中國已經積累起來的大量社會資本參與其中。中央財經委員會第十次會議在布局“共同富裕”的同時,也提出要加強金融法治和基礎設施建設,深化信用體系建設。